根据市局“不忘初心、牢记使命”主题教育工作安排，我中心坚持问题导向，深入基层一线，开展调查研究，并就关于进一步优化土地市场研究、促进市场稳健发展开展了专题调研活动。通过向各区交易分中心、储备机构、开发企业网上征求意见和召开专题座谈等形式，多层次、全方位、多渠道了解相关情况，在听取各方意见及建议的基础上，对重点内容进行了归纳整理，形成调研报告如下：

一、土地市场运行的基本情况

2019年上半年，在市委、市政府的领导下，我中心紧密围绕中央和省、市领导关于土地市场调控和发展的相关工作指示，发扬进取精神，树立大局意识，展现拼搏劲头，尽全力加强全市土地市场统筹管理工作，有效应对市场发展面临的考验和挑战。上半年，全市土地市场“量价齐升”，土地成交总金额948亿元，达到历史同期的最高水平。从土地成交口径统计，超额完成“时间过半、任务过半”要求，市场发展质量和运行效益成果显著，为全年度工作目标的实现打下坚实基础。我市土地市场运行呈现出以下特征：

一是土地面积显著增加，住宅用地供应充足。为落实自然资源部专题会议精神，以及市政府城建专题会上“时间过半、任务过半”的任务部署，通过多种方式尽全力筹措可供土地资源。上半年，全市成交各类用地面积较去年同期增长41.2%。不断加大住宅用地供地力度。上半年，全市住宅类用地面积（含商住兼容和纯住宅用地）占全市房地产用地面积的比例超过90%。土地市场形成的规划建筑面积中，超过70%为住宅规划建筑面积，为未来商品房市场提供了充足供给。

二是成交金额大幅增长，实现收益同比翻番。上半年，全市土地累计成交金额达948.43亿元，较去年同期增长84.6%，创历年来我市上半年成交金额的新高。全市土地公开市场收取竞买保证金共558.51亿元（含全市房地产用地及工业用地竞买保证金），已全部入库市财政土地收入中。实现土地收益603.71亿元（土地成交金额减去储备拆迁成本），同比涨幅达117.5%，说明我市土地资产经营效益良好，储备用地资源得到高效利用，为城市高质量发展提供有力保障。

三是楼面地价上涨明显，新城区开发区涨幅较快。上半年，全市房地产用地楼面地价较2018年同期上涨37.7%，其中，中心城区房地产用地楼面地价同比上涨17.3%；新城区和开发区房地产用地楼面地价同比上涨76.2%，涨幅较快。地价上涨原因，一是受市场竞价热度影响，上半年全市土地平均溢价率13%（较2018年同期仅5%），竞价热度的增强促进了部分优质地块价格上涨；二是受区域性供地结构影响，今年上半年，部分区域调整了供地结构，如东西湖区、江夏区和东湖高新区，去年多以较偏远地区的纯商服用地为主，今年以上区域以住宅类用地为主，供地规模较大、地价水平较高、且溢价较多，使新城区开发区地价涨幅较快，同时也拉动了全市地价的上涨。

四是竞价流拍同时显现，市场需求起决定作用。今年以来，全市已成交的87宗房地产用地中，45宗以起始价成交，42宗产生溢价；全市设置“熔断”的53宗项目中，8宗触发“熔断”，土地竞买热度有所上扬。但同时，部分地块也出现流拍现象，上半年全市工业用地流拍5宗，房地产用地流拍5宗，流拍原因均为无企业报名，与项目招商不力相关。竞价和流拍同时出现，说明我市土地市场分化明显，热点项目竞价溢价，而配套不齐、区位一般项目出现流拍，是市场优胜劣汰的正常表现，市场需求对土地资源的配置起决定性作用。整体来看，我市土地市场运行态势依然保持健康、平稳、有序。

五是供地计划执行良好，全国排名保持稳定。根据2019年度全市储备用地供应计划，上半年各储备机构指令性供地计划执行率约45%（含全市推出的已成交、待成交及撤牌、延期和流拍的储备用地），是历年同期计划执行率的较高水平。其中，各储备机构房地产用地计划执行率约60%，工业用地计划执行率约36%（详见附表4、附表5）。上半年，我市房地产用地继续保持“规模靠前，价格居中”的排名趋势，在16个重点城市中，我市房地产用地面积位列第4，规划建筑面积位列第2，成交金额位列第2，楼面地价位列第13，与近年平均水平保持一致。

综上所述，通过多方努力、全力筹措，2019年上半年我市土地市场总体呈现了稳中向上的运行态势：土地成交规模同比增加，成交金额创历年同期新高，收益同比翻番。伴随市场竞买热度上升，市场“量价齐升”特征明显。同时房地产用地以住宅类为主导，积极回应了市场需求。年度供应计划执行情况良好，全国排名位次保持稳定，为全年度工作目标的实现打下了坚实基础。

二、土地市场中存在的主要问题

一是围绕供地工作实际，从落实土地供应计划、推进对外招商及完善土地交易规则等方面，积极推进土地市场建设活动，但深度还不够、力度有待加强。上半年部分区位不佳、配套不齐的项目，出现了流拍、撤牌现象。虽然从整体来看，我市流拍地块占比并不高，少部分地块的流拍是市场公开竞争机制下优胜劣汰的正常表现，但因尽量避免因招商引资工作准备不够充分、对接不充分引起的流拍，保证市场供地总量、节奏以及土地收益目标任务完成。

二是对土地市场舆论引导力度不够。尤其是今年六月份部分媒体对我市集中供应土地项目进行报道，在未对具体项目具体分析的基础上，使用“市场大热、过百轮竞拍、溢价率触顶”等词语，引起了上级领导的较大关注，自然资源部利用司、省、市领导均对该报道做出重要批示，要求我市认真研判土地市场形势，采取合理措施，把握好调控力度。

三是土地市场分析和研究能力有待加强。当前的土地市场研究工作在月度、季度、年度报告等“规定动作”的基础上，建立完善了周报、快报、专题报告等一系列成果体系。但紧密联系实际需求，针对市场的热点、重点、难点和特点问题，积极开展专题性研究的能力和紧扣市场的应变能力要进一步提升，确保市场研究的针对性和可操作性。

四是联系企业和服务群众做的还不够，存在服务形式单一、服务意识和质量有待提升等问题。针对市、区供地项目推进目标及工作安排，能及时了解相关信息，合理安排入市时序，但对重点建设项目提前介入和针对性服务还不够，对项目推进过程中的疑难问题指导协调力度还不够，开展“走出去”“请进来”活动力度有待加强。

三、解决问题的对策建议

面对土地市场存在的问题，我中心以“不忘初心、牢记使命”主题教育活动为契机，把学习教育、调查研究、检视问题、整改落实等主题教育4项重点措施贯穿起来，以实际行动和务实成效积极推进我市建设“三化”大武汉的各项工作部署，针对上半年土地市场呈现的新矛盾、新问题，提出建议如下：   

（一）供地工作常抓不懈，继续加大供地力度

从市场成交金额情况来看，上半年已超额完成“时间过半，任务过半”的工作部署，但供地工作仍需常抓不懈。建议：一是紧盯目标不放松，以年度土地供应目标为核心，继续保持当前每月2~3批次公告的发布速度。二是强化统筹协调力度，通过定期与储备主体对接，掌握可供用地信息，合理安排入市时序。三是强调计划刚性管理，针对当前供地较少、计划完成情况不理想的各区及各储备机构，以通报进度、现场服务等方式，加大督促力度，协同推进目标任务的达成。

（二）深入落实“双控”指示， 正面引导舆论走向

针对近期新华社舆情专刊刊登的多地房企“抢地”文章，中央高度重视，市领导要求“请把握好节奏，防止出现不当炒作”。即，对我市当前土地市场统筹管理提出即要控制好供地节奏，又要控制好舆论走向的“双控”要求。为此，建议一是提前发布供地信息，积极采取预公告制度、提前公布供地计划等方式，预告供地节奏，给予企业和媒体积极信号；二是密切关注市场动向，对于市场出现过冷或过热趋势，提前介入，提前预防；三是强化舆论的权威性。继续强化宣传机制，掌握舆论主动权。

（三）继续严格调控政策，积极开展优化研究

今年中央多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，夯实地方主体责任。同时，部分企业代表通过座谈会，对我市“熔断”后“竞配建”、“竞公租房”等方式提出优化建议。为此：一是保持地价调控的连续性，继续稳妥推行以“地价熔断”为代表的调控政策，坚决防止地价大起大落；二是保持地价调控的灵活性，对市场多次呼吁、且不影响地价调控效果的，如竞买保证金比例等政策进行微调；三是保持地价调控政策的前瞻性，开展对 “熔断”后“竞自持”，商住兼容类用地中商业和住宅价格分割等企业关注问题的研究，及时响应市场关切。

（四）严格土地申报要求，提升项目招商品质

上半年部分区位不佳、配套不齐的项目，出现了流拍、撤牌现象。为此，建议：一是严格项目申报要求，拟申报上会的项目必须满足要件齐全、手续完备的前提；二是严控项目条件设置，降低对企业参与竞买和开发投资的限制；三是强化主体服务意识，在挂牌期内，各供地主体要及时对接报名企业，紧密跟踪竞买保证金到账情况。同时，以市政府专题会议“储备快一点、拆迁稳一点、招商实一点”为工作指引，强化各区（管委会）和打包机构的招商质量，避免因招商不力、对接不充分造成的项目流拍。

（五）积极强化部门联动，扎实提高服务水平

我市土地市场运行情况与市直财政收入目标以及房地产调控关系密切。为此，建议：一是主动对接市财政局，建立健全数据共享机制，实时沟通了解土地供应及收入入库进程，协同推进年度土地供应目标和市直财政收入目标的双达成。二是主动对接市房管局，稳妥推动“一城一策”方案的落实，针对方案中住宅用地年度涨幅控制目标、地价与房价联动等问题，以“既保调控、又保发展”为核心目标，因地制宜地进行地价精准调控，逐步构建价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳的土地市场和房地产市场。

四、土地市场研究课题中好的做法和成效

在深化调查研究，扎实推进主题教育的过程中，我中心土地资产管理和土地市场运营能力全面提升，主要成效如下：

（一）全力筹措供地工作，成交金额创历史新高

深刻领会全市城建目标调度推进会议精神，积极响应市场需求，通过储备供应计划清理、储备机构走访、专题会议调度等方式，尽全力调配全市可供土地资源，于第二季度集中发布多个批次项目，使上半年市场公开成交总金额达历年同期最高水平。以上工作成效，保障了土地市场供应的充足、稳定，保障了土地市场供需关系的平衡，保障了市领导关于“双保”、“一控三保”等土地市场发展目标任务的完成。

（二）重点项目及时入市，积极服务 “一号工程”

服务招商引资“一号工程”。一是完成汉钢片、宗关水厂片、东湖蔡家咀、王家墩中央商务区、黄家湖地铁小镇等多个重点功能区项目供地；二是工业项目即来即办，完成武钢北湖农场、青山良种场、化工区群利村等工业用地供应；三是稳妥推进城中村自主改造项目顺利收官，完成硚口区东风村3个包、45.45公顷土地供应，确保我市最后一个自主改造城中村项目圆满收官；四是推进产权调换房项目供地，实施汇景、三合村、新港长江村等多个逾期还建房地块供应，确保项目及时开工。

（三）开展“走出去”“请进来”，维护良好营商环境

主动“走出去”，分别赴蔡甸、江夏、汉阳和新洲等地，现场解答供地疑难问题。主动“请进来”，每季度召开会议，征询企业在土地供应节奏、项目竞买方式、供地条件优化、土地价格制定等方面的意见和建议。另外，起草《武汉市土地交易中心关于维护土地有形市场现场交易秩序的相关办法（试行）》，明确现场秩序的责任主体和具体方式，从制度上、机制上对维护土地市场良好的营商环境予以保障。

（四）定期发布市场动态，强化服务宣传力度

制定完善《关于建立完善土地市场宣传机制的通知》，利用“智慧武汉”、“武汉市土地市场网”等宣传平台，定期将市场动态、综合管理工作成效、重大项目预公告信息等进行宣传。2019年以来，智慧武汉、武汉市土地市场网以及微信公众号发布宣传报告15期，正面宣传近期土地市场公开成交情况、公告发布情况，成交情况预测，以及政策动态，进一步发掘亮点、正面引导，不断健全完善成为权威、高效、活跃的媒体宣传平台。

五、结语

通过此次专题调研活动，进一步深化了对“不忘初心、牢记使命”主题教育开展意义的认识，深化了对党的初心和使命的认识，深化了对习近平新时代中国特色社会主义思想的认识，下一步，我中心将以高度的政治责任感和饱满的精神状态，扎实推动主题教育走深走实，不断提升为民务实清廉的服务意识，强化加快事业发展的责任担当，发扬“逢山开路，遇水搭桥”的开拓精神，努力开创土地交易事业和统一土地市场建设的新局面。