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关于进一步优化完善地价“熔断”后“竞配建”规则的有关建议

发布时间: 2019-10-11 作者:本站编辑 来源: 本站原创

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为落实中央和省、市关于优化营商环境的工作要求,继续做好“稳地价、稳房价”调控工作,保障房地产市场平稳健康发展,结合企业对我市当前地价“熔断”政策的反馈建议,经认真研究分析,建议对“竞配建”有关规则作进一步优化和完善,以丰富和加强“一城一策”研究储备政策,具体建议如下:

一、当前地价“熔断”后“竞配建”的规则

为落实房地产调控要求,防止地价过快上涨,自2016年三季度开始,我市先后出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见》(武房发[2016]77号)等四轮土地调控政策,明确对住宅类项目实施地价“熔断”机制,从“做加减法”、“规划方案评比”、“一次报价”,到当前主要采取“竞配建”措施,有力落实了国家宏观调控要求,保障了我市房地产市场平稳健康发展。

当前,我市“限地价、竞配建”的调控政策为:(1)科学合理制定出让起始价,在确保不出现土地总价、单价、楼面地价三个“地王”的前提下,按不超过起始价200%的原则确定出让最高价;(2)当竞价达到出让最高价后,转换为竞无偿配建地块内的公共租赁住房占商品住房比例,一般竞拍幅度为0.5%,不设上限,竞拍无偿配建公共租赁住房占比最高的为竞得人;(3)所建公共租赁住房在建成后,须按规定无偿移交给项目所在区人民政府。

二、房企对“竞配建”政策的反馈建议

自2016年以来,市局建立了局企座谈会交流机制,不定期组织房地产开发企业举办政策宣传、业务交流会议,听取企业的意见和建议,进一步优化营商环境,提升政务服务效率。今年以来,我中心承办的一、二季度房地产开发企业座谈会上,参会企业一致表示武汉土地市场竞买规则处于全国前列水平,方式灵活,效果显著,但华润、中粮、龙湖等大型企业也提出希望能对我市“竞配建”公共租赁住房的有关政策进行优化完善,将“竞无偿配建”调整为“竞企业自持”,以充分发挥市场配置资源的决定性作用和政府的政策保障作用,促进加快建立和完善“租购并举”的住房制度。

三、“竞配建”公共租赁住房利弊分析

2018年2月,市领导签批同意的《市政府办公厅关于进一步规范我市土地市场管理的报告》,明确了武汉市住宅类项目在地价熔断,采取无偿配建公共租赁住房调控政策,实施效果简要总结如下:

(一)有利的方面

该调控方式简单公平、客观公正,且易于操作,有效遏制了地价过快上涨的趋势,充分发挥了市场配置资源的决定性作用,有利于防止地价“熔断”让利避免国有资产流失,以保证土地公开出让时的政府土地收益最大化。同时,我市自2011年开始就陆续出台公共租赁住房政策,明确规定住宅地块须配建一定比例的公共租赁住房;2014年市政府出台规定配建的公共租赁住房须按照属地管理原则,由竞得人代建后无偿移交给项目所在区人民政府;2018年,我市获批住建部首批公共租赁住房改革试点城市。地价熔断采取无偿配建公共租赁住房政策,有利于我市相关政策的连贯性和一致性。

(二)不利的方面

竞配建公共租赁住房,存在前期协调周期长、后续监管难等问题,近两年公开出让的住宅类地块的公共租赁住房尚未完成后续移交后续,且上级政府对无偿移交给区政府的公共租赁住房没有出台实施细则,公租房配建在建设品质、后期移交、运营管理、户籍政策等方面可能遇到一系列问题。 如若“熔断”后竞公租房企业自持,相较无偿移交政府管理,不仅有利于建立完善“租购并举”的住房制度,也可以充分发挥企业在物业管理、市场运营、品质塑造,标准服务等各方面的优势。目前,全国范围内,北京、杭州等城市已采取了竞企业自持的调控措施。

四、有关调整建议

地价熔断后竞无偿配建公共租赁住房政策发挥了积极作用,但房地产市场研究工作也应当随着国家政策和房地产市场形势变化适时作出调整和完善,为优化营商环境,进一步激发市场活力,加快建立完善“租购并举”的住房制度,结合我市租赁住房改革试点和保障留汉大学生安居工程等实际情况,建议对住宅类项目地价“熔断”后“竞配建”要求,除竞无偿配建公共租赁住房政策外,为丰富完善“一城一策”储备研究政策,建议增加竞企业自持租赁住房的政策,具体如下:

地价“熔断”后竞拍自持商品住房面积,单次增幅为商品住房建筑总面积的0.5%,上限为全自持,竞拍自持商品住房面积比例最高者竞得;竞拍的自持商品住房土地登记用途为租赁住房70年,竞得人可依法开展住房租赁业务,但不得将自持租赁住房对外分割销售。